Permis de louer : démarches,
amendes et critères de décence 2026
Instauré par la loi ALUR pour lutter contre les marchands de sommeil, le permis de louer oblige les propriétaires à déclarer — ou à obtenir l'accord préalable de — leur mairie avant toute mise en location. Ce guide détaille les démarches, les critères et les sanctions.
44
villes concernées dans notre base
2014
Loi ALUR — création du dispositif
15 k€
Amende max autorisation
5 k€
Amende max déclaration
Section 1
L'origine du permis de louer
Le permis de louer est né d'un constat alarmant : dans certains quartiers, des propriétaires peu scrupuleux louaient des logements insalubres, dangereux ou surpeuplés à des locataires précaires incapables de refuser. La loi ALUR a créé un outil pour y mettre fin.
La loi ALUR du 24 mars 2014
La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), portée par Cécile Duflot, a introduit aux articles L. 635-1 à L. 635-11 du Code de la construction un nouveau régime de contrôle des logements mis en location.
Le texte donne aux communes la faculté d'instaurer, sur tout ou partie de leur territoire, une obligation de déclaration ou d'autorisation préalable à la mise en location de logements. Cette compétence est volontaire : seules les communes qui le souhaitent adoptent le dispositif par délibération du conseil municipal.
La loi ELAN de 2018 a ensuite étendu cette faculté aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), permettant à des agglomérations entières de se doter du dispositif.
Lutter contre les marchands de sommeil
Le terme "marchand de sommeil" désigne un propriétaire qui loue — souvent à des personnes vulnérables — des logements indignes : insalubres, surpeuplés, dépourvus d'équipements essentiels ou présentant des risques pour la santé et la sécurité des occupants.
Ces situations sont concentrées dans des quartiers spécifiques, souvent dégradés, où la tension du marché locatif permet à ces propriétaires d'imposer des conditions inacceptables. Le permis de louer permet à la mairie d'inspecter le logement avant la première location et d'en refuser la mise en location si les critères de décence ne sont pas remplis.
L'enjeu est aussi fiscal : la déclaration de mise en location permet aux services de l'État et aux CAF d'identifier les logements indécents avant d'y verser des aides (APL, ALF, ALS).
Qui est concerné ?
Le permis de louer s'applique aux logements à usage d'habitation (vides ou meublés) situés dans les secteurs géographiques délimités par la délibération communale. Il ne concerne pas la location saisonnière ni les résidences services.
- Propriétaires bailleurs personnes physiques et sociétés (SCI, SARL de famille).
- Première mise en location ou remise en location après un changement de locataire.
- Uniquement dans les communes ou EPCI ayant adopté le dispositif par délibération.
- Sur les secteurs géographiques précisément délimités (quartiers, îlots, rues).
- Logements de toutes tailles, y compris les studios et chambres.
Un bilan contrasté selon les communes
Depuis 2014, plusieurs centaines de communes ont adopté le dispositif, dont des grandes villes (Bordeaux, Roubaix, Lille, Grenoble) mais aussi de nombreuses communes moyennes dans les régions à fort habitat dégradé (Nord, Pas-de-Calais, Seine-Saint-Denis).
Les retours d'expérience sont variables : certaines communes signalent un effet dissuasif notable sur les marchands de sommeil, tandis que d'autres déplorent un sous-dimensionnement des services d'instruction qui allonge les délais et génère des blocages administratifs.
Le dispositif a néanmoins permis de détecter des milliers de logements indécents et de conditionner le versement des allocations logement à leur mise en conformité.
Section 2
Déclaration vs autorisation préalable
La loi ALUR a créé deux niveaux de contrainte distincts. Chaque commune choisit lequel — ou les deux — elle instaure sur son territoire. La différence est fondamentale : l'un est déclaratif, l'autre est bloquant.
La déclaration de mise en location
Le propriétaire informe la mairie de la mise en location d'un logement situé dans un secteur soumis au régime déclaratif. Cette démarche est purement informative : la mairie enregistre la déclaration mais ne délivre pas d'autorisation.
La déclaration doit être effectuée dans le mois suivant la conclusion du bail. Elle est gratuite et se fait via le formulaire Cerfa n° 15651.
L'autorisation préalable de mise en location
Le propriétaire doit obtenir l'accord écrit de la mairie avant de signer le bail. Sans cette autorisation, la mise en location est illégale, même si le logement est parfaitement décent.
La mairie dispose d'un mois pour répondre. Sans réponse dans ce délai, l'autorisation est réputée accordée tacitement. En cas de refus, le propriétaire peut contester la décision devant le tribunal administratif.
Le formulaire Cerfa : ce qu'il faut déclarer
Qu'il s'agisse d'une déclaration (Cerfa 15651) ou d'une demande d'autorisation (Cerfa 15652), le formulaire demande des informations précises sur le logement et le propriétaire.
Informations sur le bien
- Adresse complète et numéro de lot (copropriété).
- Type de logement (vide / meublé) et étage.
- Surface habitable (loi Carrez ou surface réelle).
- Année de construction de l'immeuble.
- Nature du chauffage (collectif / individuel / type).
- Classe DPE si disponible.
Informations sur le propriétaire
- Identité complète (personne physique ou morale).
- Adresse postale du propriétaire bailleur.
- Coordonnées du gestionnaire (si mandat de gestion).
- Date prévue de mise en location.
- Montant du loyer envisagé.
- Copie du bail ou avant-contrat (selon commune).
Comment savoir quel régime s'applique à votre bien ?
Le régime applicable dépend de trois facteurs cumulatifs : la commune, le secteur géographique précis, et éventuellement le type de logement ou de bail. Voici comment le déterminer.
Vérifier la délibération communale
La délibération du conseil municipal est publiée au recueil des actes administratifs de la commune. Elle précise les secteurs concernés et le niveau de contrainte retenu.
Localiser le bien sur la carte
La plupart des communes publient une carte en ligne des secteurs soumis au permis de louer. Un logement situé hors secteur n'est pas concerné, même dans une commune ayant adopté le dispositif.
Contacter le service urbanisme
En cas de doute, le service urbanisme ou habitat de la mairie peut confirmer si votre adresse est concernée et vous remettre le formulaire adapté.
Section 3
Les critères de décence exigés
L'instruction d'une demande d'autorisation ou le contrôle déclenché par une déclaration repose sur les critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002, renforcés depuis par la loi Climat et Résilience.
Surface habitable et volumétrie minimale
Le logement doit offrir une surface et un volume habitables suffisants pour la vie quotidienne. Ces seuils sont absolus : en dessous, la mise en location est illicite quelle que soit la qualité des autres équipements.
9 m²
Surface minimum
Pièce principale de 9 m² minimum avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m.
20 m³
Volume minimum
Volume habitable (surface × hauteur) de 20 m³ minimum pour la pièce principale.
Obligatoire
Ouverture sur l'extérieur
Au moins une ouverture donnant sur l'extérieur pour la lumière naturelle et la ventilation.
Le DPE : critère de décence depuis 2023
Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique fait partie des critères de décence. Un logement dont la consommation d'énergie dépasse le seuil légal est considéré comme indécent, indépendamment de ses autres caractéristiques.
Classe G : interdit depuis 2025
Les logements classés G (consommation > 450 kWh/m²/an en énergie finale) ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux. Les baux en cours ne sont pas résiliés mais ne peuvent pas être reconduits.
Classe F : interdit en 2028
Les logements classés F (consommation entre 331 et 450 kWh/m²/an) seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028. Les propriétaires disposent d'une fenêtre d'opportunité pour rénover avant cette échéance.
Gel des loyers F et G
En zone tendue, les logements classés F ou G ne peuvent faire l'objet d'aucune hausse de loyer, même lors d'une relocation, depuis août 2022. Cette règle s'applique à l'ensemble du territoire depuis janvier 2023.
DPE requis avant mise en location
Le DPE doit être réalisé avant toute annonce de mise en location. Il doit être joint au dossier de demande de permis de louer dans les communes qui l'exigent, et remis au locataire lors de la signature du bail.
Installations électriques et gaz
- Installation électrique conforme aux normes en vigueur (NFC 15-100 pour les logements anciens).
- Absence de risques apparents : prises non protégées, fils dénudés, tableau vétuste.
- Installation de gaz sans fuite, tuyauteries conformes, présence d'un détecteur de monoxyde de carbone.
- Ventilation suffisante des pièces d'eau et des espaces de cuisson.
- Alimentation en eau potable avec pression et débit suffisants.
- Évacuation des eaux usées conforme (sans reflux ni odeurs persistantes).
Salubrité et sécurité structurelle
- Absence d'humidité et de moisissures significatives susceptibles de nuire à la santé.
- Toit, murs et planchers sans infiltrations d'eau ni risque d'effondrement.
- Présence d'un système de chauffage fonctionnel permettant d'atteindre 18°C dans les pièces à vivre.
- Absence de plomb accessible (peinture écaillée dans les logements avant 1949).
- Absence d'amiante accessible (diagnostic obligatoire pour les logements avant 1997).
- Fenêtres et portes offrant une isolation thermique et phonique suffisante.
Section 4
Les sanctions encourues
Louer sans permis, en violation d'un refus ou dans un logement indécent expose le propriétaire à des sanctions administratives, civiles et financières qui peuvent se cumuler.
Absence de déclaration
5 000 €
Amende administrative maximale pour le propriétaire qui n'a pas effectué la déclaration de mise en location dans le délai d'un mois suivant la signature du bail. Cette amende est prononcée par le maire, sans intervention du juge.
Mise en location sans autorisation ou en violation d'un refus
15 000 €
Amende administrative maximale pour le propriétaire qui loue sans avoir obtenu l'autorisation préalable requise, ou qui passe outre un refus explicite de la mairie. Cette amende s'applique par logement concerné.
Les autres conséquences juridiques et financières
Signalement CAF / MSA
Lorsqu'une déclaration révèle un logement indécent, la mairie peut le signaler à la CAF ou à la MSA. Ces organismes peuvent suspendre le versement des aides personnalisées au logement (APL, ALF, ALS) jusqu'à la mise en conformité.
Obligation de travaux
Le maire peut mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, dans un délai fixé. En cas d'inexécution, la mairie peut faire réaliser les travaux d'office aux frais du propriétaire.
Réduction de loyer judiciaire
Un locataire occupant un logement indécent peut saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer rétroactive, voire une suspension du loyer jusqu'à la mise en conformité. Cette action est recevable même si le bail est en cours.
Nullité du bail
Dans les cas les plus graves (logement impropre à l'habitation), le bail peut être déclaré nul. Le propriétaire est alors tenu de reloger le locataire, de lui rembourser les loyers perçus et de l'indemniser pour le préjudice subi.
Responsabilité pénale (marchands de sommeil)
Les propriétaires qui louent sciemment des logements dangereux à des personnes vulnérables s'exposent aux sanctions pénales prévues par l'article 225-14 du Code pénal : jusqu'à 5 ans d'emprisonnement et 150 000 € d'amende.
Interdiction d'acquérir
Depuis la loi Denormandie de 2019, les propriétaires condamnés pour mise en location de logements indignes peuvent se voir interdire d'acquérir un bien immobilier pendant une durée pouvant aller jusqu'à 10 ans.
Se mettre en conformité : les étapes
Vérifier le statut de votre commune
Consultez la délibération et la carte des secteurs concernés.
Diagnostiquer votre logement
DPE, électricité, surface, salubrité : identifiez les non-conformités avant toute démarche.
Déposer le formulaire Cerfa
Déclaration (15651) ou autorisation (15652) selon le régime de votre commune.
Conserver les justificatifs
Gardez la preuve de dépôt et, en cas d'autorisation, le récépissé ou l'accord écrit de la mairie.
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Déclaration obligatoire, autorisation préalable ou absence de dispositif : consultez la page dédiée à votre commune pour connaître exactement les règles applicables à votre bien.