Taxe foncière : calcul,
hausses et exonérations 2026
La taxe foncière est l'une des charges les plus lourdes du propriétaire bailleur. En dix ans, elle a augmenté en moyenne de 30 % dans les grandes villes françaises. Ce guide explique comment elle est calculée, pourquoi elle flambe, comment récupérer la TEOM sur votre locataire et quelles exonérations vous pouvez revendiquer.
+7,1 %
Revalorisation nationale des bases 2024
50 %
Abattement forfaitaire sur la VLC
TEOM
Récupérable intégralement sur le locataire
2 ans
Exonération logement neuf (taxe foncière)
Section 1
Comment est calculée la taxe foncière ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due chaque année par le propriétaire au 1er janvier. Son calcul repose sur une base d'imposition déterminée par l'administration fiscale, à laquelle est appliqué un taux voté par les collectivités locales.
La formule de calcul
Taxe foncière = (VLC × 50 %) × Taux global des collectivités
VLC — Valeur Locative Cadastrale
Loyer annuel théorique qu'un bien pourrait rapporter en tant que résidence principale, selon les barèmes définis par l'administration fiscale. Cette valeur est établie par l'État (DGFiP), sans lien avec les loyers réels du marché.
Abattement de 50 %
Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué à la VLC brute pour obtenir la base nette d'imposition. Cet abattement est censé tenir compte des charges de propriété (entretien, assurance, dépenses de gestion).
Taux global des collectivités
Le taux est voté chaque année par la commune et l'EPCI (intercommunalité). Il s'ajoute à la part départementale (supprimée depuis 2021 et intégrée dans les ressources des communes). Ce taux varie considérablement d'une ville à l'autre.
Comment est fixée la VLC ?
La valeur locative cadastrale est calculée par la DGFiP à partir d'une grille tarifaire dont les bases remontent à 1970 (révisées fictivement en 1990 sans jamais être totalement actualisées). Elle est donc déconnectée des valeurs de marché actuelles.
Concrètement, chaque bien se voit attribuer une surface pondérée, elle-même multipliée par un tarif au m² déterminé par catégorie de logement et par localisation. Des correctifs (état d'entretien, équipements) peuvent majorer ou minorer cette valeur.
- Surface pondérée : surface réelle corrigée selon la nature des pièces (pièces de vie, cuisine, sanitaires, dépendances).
- Tarif d'évaluation : fixé par catégorie (1 à 8 pour les logements ordinaires) et par commune.
- Correctifs d'ensemble : coefficients d'entretien (0,8 à 1,2), de situation (0,9 à 1,1), et spéciaux.
Les taux communaux : des écarts considérables
Le taux de taxe foncière voté par les communes est le principal facteur de variation d'une ville à l'autre. Pour un même bien, la facture peut être deux à trois fois plus élevée selon la commune.
L'un des taux les plus bas de France
Parmi les plus élevés des grandes villes
Taux modéré en grande métropole
Forte hausse depuis 2022
Un des taux les plus élevés
Taux stable depuis plusieurs années
Taux 2024 de la part communale + intercommunale. Les taux totaux incluent d'éventuelles taxes spéciales additionnelles.
Exemple de calcul pour un T3 à Lyon
Appartement de 65 m² (T3), situé dans le 6e arrondissement de Lyon, construit en 1975, en bon état d'entretien. VLC brute fictive : 2 400 €/an.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| VLC brute | Valeur locative cadastrale brute attribuée par la DGFiP | 2 400 €/an |
| Base nette (après abattement 50 %) | 2 400 € × 50 % | 1 200 € |
| Part communale + intercommunale (19,2 %) | 1 200 € × 19,2 % | 230 € |
| TEOM (taxe ordures ménagères) | Calculée séparément, variable selon la commune | + 150 € env. |
| Total taxe foncière + TEOM | Montant figurant sur l'avis d'imposition | ≈ 380 €/an |
Valeurs illustratives. La VLC réelle est consultable sur votre avis d'imposition ou dans votre espace personnel impots.gouv.fr.
Section 2
Pourquoi la taxe foncière augmente-t-elle fortement ?
La taxe foncière a augmenté en moyenne de 20 à 40 % dans les grandes villes françaises entre 2015 et 2024. Cette hausse résulte de deux mécanismes distincts qui se cumulent : la revalorisation automatique des bases par l'État et les votes de hausse de taux par les communes.
Revalorisation des bases par l'État
Chaque année, la loi de finances fixe un coefficient de revalorisation des valeurs locatives cadastrales, aligné sur l'inflation (IPC). Cette hausse automatique s'applique à tous les propriétaires sans vote local.
Votes locaux de hausse de taux
En parallèle de la revalorisation nationale, de nombreuses communes ont voté des hausses de taux significatives, notamment depuis 2022 pour compenser la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales (qui privait les communes d'une ressource majeure).
Compensation TH + investissements JO
Plan de rééquilibrage budgétaire
Transfert de compétences EPCI
Financement des transports
Conséquences pour les propriétaires bailleurs
Contrairement à la taxe d'habitation, la taxe foncière ne peut pas être répercutée sur le locataire (sauf la TEOM, voir section 3). Elle réduit directement la rentabilité locative nette et doit être intégrée dans tout calcul de rendement.
Impact sur la rentabilité nette
Une taxe foncière de 1 500 €/an sur un loyer mensuel de 900 € représente 13,9 % des revenus locatifs bruts annuels. Après impôt au régime réel, son impact est atténué si elle est déductible (voir section 4).
Asymétrie selon la commune
À caractéristiques de logement identiques, un propriétaire à Grenoble paie 3 fois plus de taxe foncière qu'un propriétaire à Paris. Intégrer cet écart dans l'analyse d'acquisition est indispensable.
Incertitude sur les hausses futures
Les communes ont de larges marges de manœuvre sur leur taux. Certaines prévoient des hausses pluriannuelles votées d'avance. Vérifiez les budgets primitifs communaux lors d'un achat.
Section 3
La TEOM et sa récupération sur le locataire
La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est prélevée avec la taxe foncière, mais elle est de nature différente : elle finance un service dont le locataire est le principal bénéficiaire. C'est pourquoi la loi permet au propriétaire de la lui refacturer intégralement.
Qu'est-ce que la TEOM ?
La TEOM est une taxe locale instituée par les communes ou les EPCI pour financer le service public de collecte et de traitement des déchets ménagers. Elle est calculée sur la même base que la taxe foncière (50 % de la VLC) mais avec un taux distinct, voté par la collectivité compétente.
Sur votre avis de taxe foncière, la TEOM apparaît comme une ligne distincte. Son montant représente en moyenne 15 à 25 % du total de l'avis, soit plusieurs centaines d'euros par an pour un appartement standard.
La TEOM peut être accompagnée d'une taxe annexe de balayage (TEOMB) dans certaines communes, et d'une part incitative calculée sur le volume ou le poids des ordures effectivement produites (TEOMI) dans les territoires qui ont opté pour cette tarification plus juste.
Dans les communes qui n'ont pas instauré la TEOM, le service des ordures ménagères peut être financé par la redevance d'enlèvement des ordures ménagères (REOM), directement facturée aux usagers et non récupérable dans les charges locatives au même titre.
La TEOM est récupérable intégralement sur le locataire
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 permettent expressément au bailleur de récupérer la totalité de la TEOM sur le locataire, dans le cadre des charges récupérables. Il s'agit d'une des rares composantes de la taxe foncière que le propriétaire peut légalement refacturer.
Ce qui est récupérable
- Le montant principal de la TEOM (100 %).
- Les taxes additionnelles à la TEOM le cas échéant.
- La part incitative (TEOMI) si elle est individualisée.
Ce qui n'est PAS récupérable
- La taxe foncière elle-même (hors TEOM).
- La taxe de balayage (sauf exceptions contractuelles).
- Les frais de gestion de la DGFiP ajoutés à l'avis.
Comment récupérer la TEOM concrètement ?
La récupération de la TEOM sur le locataire suit les règles des charges locatives récupérables. Elle peut être gérée de deux façons selon le régime de charges retenu dans le bail.
Charges au réel (provisions)
Le bailleur perçoit une provision mensuelle sur charges, puis régularise une fois par an. La TEOM de l'année N est répercutée lors de la régularisation, avec justificatif (copie de l'avis).
- Joindre la copie de l'avis de taxe foncière avec la ligne TEOM isolée.
- La régularisation peut intervenir dans les 12 mois suivant la réception de l'avis.
- En cas de départ en cours d'année, proratiser au prorata du temps de présence.
Charges forfaitaires (meublé)
En bail meublé avec charges forfaitaires, la TEOM est normalement intégrée dans le forfait. Si ce forfait est manifestement sous-évalué, le bailleur ne peut pas demander de complément sauf à modifier le bail.
- Le forfait est définitif : pas de régularisation possible en cours de bail.
- Revoir le montant du forfait à chaque renouvellement si la TEOM a augmenté.
- Conseil : opter pour des charges au réel si la TEOM est élevée dans votre commune.
Section 4
Exonérations et optimisation fiscale
Plusieurs dispositifs permettent de réduire, voire d'annuler, la charge de la taxe foncière. Certains sont automatiques, d'autres nécessitent une démarche active. Tous méritent d'être connus avant d'acheter ou de déclarer ses revenus locatifs.
Exonération logement neuf : 2 ans
Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction bénéficient d'une exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les 2 années suivant l'achèvement des travaux.
Pour en bénéficier, il faut déposer une déclaration de construction (formulaire H1 ou H2) auprès du centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l'achèvement. Passé ce délai, l'exonération est perdue.
- Valable pour les constructions à usage d'habitation principale ou locatif.
- Démarche obligatoire (formulaire H1 pour maisons, H2 pour appartements).
- La commune et l'EPCI peuvent prolonger l'exonération à 5 ans (logements anciens rénovés).
- Exonération non applicable à la TEOM.
Exonération travaux énergétiques
Certaines communes accordent une exonération partielle ou totale de taxe foncière pour les propriétaires ayant réalisé des travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation, fenêtres, chauffage).
Cette exonération est optionnelle pour les communes : elle n'existe que si la délibération communale l'a instaurée. Elle peut porter sur 50 % ou 100 % de la taxe foncière, pendant 5 ans.
- Travaux éligibles : isolation thermique des parois opaques, fenêtres double vitrage, VMC, pompe à chaleur, chaudière à haute performance.
- Seuil minimum de dépenses : 10 000 € TTC sur l'année précédente.
- Demande à déposer avant le 1er janvier de l'année d'application.
- Logement construit avant le 1er janvier 1989 pour la plupart des dispositifs.
La déductibilité au régime réel : l'outil le plus puissant
La taxe foncière est une charge déductible des revenus locatifs au régime réel, que ce soit en location nue (revenus fonciers) ou en meublé non professionnel (LMNP au régime réel simplifié). C'est l'un des leviers d'optimisation les plus directs pour les bailleurs.
Location nue — Revenus fonciers
La taxe foncière (hors TEOM refacturée au locataire) est déductible des revenus fonciers bruts dans la déclaration 2044. La déduction réduit le revenu foncier net imposable, générant une économie d'impôt au taux marginal d'imposition du propriétaire (+ 17,2 % de prélèvements sociaux).
Exemple : taxe foncière de 1 200 €, propriétaire à 30 % de TMI. Économie d'impôt : 1 200 € × (30 % + 17,2 %) = 566 €.
Location meublée (LMNP réel)
En LMNP au régime réel, la taxe foncière est déductible en tant que charge d'exploitation dans la liasse BIC (formulaire 2031). Elle vient réduire le bénéfice imposable ou creuser un déficit reportable sur les revenus de même nature pendant 10 ans.
Point d'attention : en LMNP, la TEOM refacturée au locataire est comptabilisée comme produit et non comme charge nette — seule la part non récupérée est déductible.
Autres situations donnant droit à une exonération ou réduction
Logements vacants de longue durée
Dans les communes ayant instauré la taxe sur les logements vacants (TLV), les propriétaires dont le logement est vacant depuis plus d'un an sont taxés — mais peuvent demander une dégrèvement de taxe foncière si la vacance est involontaire (travaux, succession).
Zones de revitalisation rurale (ZRR)
Certaines communes classées en ZRR accordent des exonérations de taxe foncière pour les propriétaires qui investissent dans des logements destinés à attirer des actifs ou à soutenir l'activité économique locale.
Logements conventionnés Anah
Les propriétaires signataires d'une convention avec l'Anah (à loyer maîtrisé ou intermédiaire) peuvent bénéficier d'exonérations de taxe foncière dans certaines communes partenaires.
Bâtiments classés ou inscrits aux monuments historiques
Les propriétaires de bâtiments classés MH ou inscrits à l'ISMH sont exonérés de taxe foncière, sous conditions d'entretien et d'ouverture partielle au public.
Dégrèvement pour diminution de revenus
En cas de baisse de revenus significative (perte d'emploi, retraite), les propriétaires occupants peuvent demander un dégrèvement de taxe foncière sous conditions de ressources. Ce dispositif est peu connu mais accessible.
Erreur ou modification de la VLC
Si votre logement a été démoli partiellement, transformé, ou si la VLC comporte une erreur (surface erronée, catégorie mal classée), vous pouvez demander une révision de la base auprès du centre des impôts fonciers.
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La taxe foncière dans votre ville
Taux communal, tendances de hausse, contexte réglementaire local : consultez la page dédiée à votre commune pour mieux anticiper vos charges de propriété.