Comprendre le DPE et
l'interdiction de louer en 2026
Depuis la loi Climat et Résilience, le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu un enjeu central pour tout propriétaire bailleur. Passoires thermiques interdites, gel des loyers, sanctions : voici tout ce que vous devez savoir.
5,2M
Passoires en location
G interdit
Depuis jan. 2025
F interdit
Dès jan. 2028
E interdit
Dès jan. 2034
Section 1
Le DPE opposable : ce que ça change pour les bailleurs
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE n'est plus un simple document informatif. Il est désormais opposable au propriétaire — avec des conséquences juridiques directes.
Qu'est-ce que le DPE ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique évalue la consommation d'énergie d'un logement et son impact sur les émissions de gaz à effet de serre. Il attribue deux étiquettes allant de A (très performant) à G (passoire thermique).
Il est obligatoire pour toute mise en vente ou en location, et doit figurer dans l'annonce immobilière dès sa publication.
Validité et opposabilité
- Validité : 10 ans pour les DPE réalisés après le 1er juillet 2021.
- Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2018 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023.
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024.
- Un DPE erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur certifié ET du propriétaire bailleur.
Obligations d'affichage
- La classe DPE (lettre) doit figurer dans toute annonce de location, papier ou en ligne.
- Le DPE complet doit être annexé au bail lors de la signature (dossier de diagnostics techniques).
- La mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire pour les classes F et G.
- En cas de vente, le DPE doit être remis à l'acquéreur avant la signature de la promesse.
Comment se calcule le DPE ?
Depuis 2021, la méthode de calcul est uniquement 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements). Elle prend en compte l'isolation, le système de chauffage, la ventilation et l'eau chaude sanitaire — et non plus les factures réelles.
Deux indicateurs déterminent la classe : la consommation d'énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de CO₂ (kg CO₂ éq/m²/an). La moins bonne des deux étiquettes détermine la classe finale.
Section 2
Le calendrier de la loi Climat et Résilience
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de location des passoires thermiques. Ces échéances s'appliquent sur l'ensemble du territoire national.
Gel des loyers F et G
Les logements classés F et G ne peuvent plus faire l'objet d'une augmentation de loyer, ni lors d'une relocation, ni en cours de bail via l'IRL.
Interdiction de louer — Classe G
Les logements dont la consommation énergétique finale dépasse 450 kWh/m²/an sont interdits à la mise en location et au renouvellement de bail.
Interdiction de louer — Classe F
Les logements classés F seront à leur tour interdits à la location. Les propriétaires concernés doivent anticiper les travaux dès maintenant.
Interdiction de louer — Classe E
L'ensemble des passoires thermiques (E, F, G) devra atteindre au minimum la classe D pour être louées. Objectif : massifier la rénovation du parc locatif.
Section 3
Les sanctions pour le propriétaire bailleur
Ignorer le DPE ou louer un logement interdit expose à des risques financiers et juridiques significatifs, que le locataire peut actionner à tout moment.
Sanctions directes en cas de location illégale
Réduction de loyer
Le locataire peut exiger une réduction de loyer si la performance énergétique réelle est inférieure à celle annoncée dans le bail. La réduction est décidée par le juge selon le préjudice subi.
Nullité du bail
Un bail signé sur un logement interdit à la location peut être déclaré nul par le tribunal, ce qui peut obliger le propriétaire à rembourser l'ensemble des loyers perçus.
Obligation de travaux
Le juge peut ordonner au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires sous astreinte financière journalière jusqu'à la mise en conformité du logement.
Dommages et intérêts
Si le locataire subit un préjudice prouvable (surconsommation énergétique, logement trop froid), il peut obtenir des dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire.
Gel des loyers : ce que ça coûte concrètement
Depuis août 2022, les logements F et G ne peuvent pas faire l'objet d'une révision de loyer à la hausse. Ni en cours de bail (IRL bloqué), ni à la relocation. Ce gel est cumulatif : chaque année d'inaction se traduit par un manque à gagner locatif permanent.
Révision IRL bloquée
En cours de bail
Loyer figé
Lors d'une relocation
Dépréciation
Valeur vénale en baisse
Les recours du locataire face à une passoire thermique
- Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) — gratuit, préalable possible avant le tribunal.
- Saisir le tribunal judiciaire pour demander réduction de loyer, remboursement ou injonction de travaux.
- Contester le DPE si la classe réelle s'avère différente de celle affichée (DPE opposable depuis 2021).
- En cas de logement indécent énergétiquement, demander la mise en conformité sous astreinte.
Section 4
Les aides à la rénovation énergétique pour les bailleurs
La mise aux normes DPE n'est pas uniquement une contrainte : un écosystème d'aides publiques permet de financer une part significative des travaux. Voici les principaux dispositifs.
MaPrimeRénov'
Principale aide de l'État, versée directement par l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat). Accessible aux propriétaires bailleurs, avec des montants variables selon les revenus du ménage locataire et la nature des travaux.
- Isolation des combles, murs, planchers
- Remplacement chaudière fioul/gaz par pompe à chaleur
- Installation VMC double flux
- Bouquet de travaux : bonus pour rénovation globale
Certificats d'Économies d'Énergie (CEE)
Dispositif obligatoire financé par les fournisseurs d'énergie. Les CEE se traduisent par des primes directes ou des réductions sur la facture de travaux, versées par votre artisan RGE ou via des plateformes spécialisées.
- Cumulable avec MaPrimeRénov' sur la plupart des travaux
- Artisan obligatoirement certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement)
- Pas de plafond de ressources
- Prime versée à la livraison des travaux
Déficit foncier renforcé
Depuis le 1er janvier 2023, le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global a été doublé à 21 400 €/an (au lieu de 10 700 €) pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d'une classe E, F ou G à au moins la classe C.
- Applicable au régime réel d'imposition (revenus fonciers)
- Travaux réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025
- Location du bien pendant au moins 3 ans après travaux obligatoire
- Réduction d'IR pouvant dépasser 8 000 € pour une TMI à 41 %
Éco-PTZ & TVA réduite à 5,5 %
L'éco-Prêt à Taux Zéro permet de financer jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sans intérêts. Accessible aux propriétaires bailleurs sans condition de revenus.
- Éco-PTZ : jusqu'à 50 000 € sur 20 ans, taux 0 %
- TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique (au lieu de 10 %)
- Cumulable avec MaPrimeRénov' et les CEE
- Disponible en banque partenaire sans condition de ressources
Conseil pratique : avant de lancer des travaux, faites réaliser un audit énergétique par un professionnel certifié. Il identifiera les travaux prioritaires selon leur rapport coût/gain de classe DPE, et vous permettra de maximiser les aides auxquelles vous avez droit.
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